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银保监会点名 地产信托须高压监管

金融新政对高杠杆、高负债的房企而言,无疑是致命的。

近日,银保监会信托部向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》,要求继续严控房地产信托规模,按照“实质重于形式”原则,强化房地产信托穿透监管,严禁通过各类形式变相突破监管要求,严禁为资金违规流入房地产市场提供通道,切实加强房地产信托风险防控工作。

银保监会信托部还要求,各地银保监局于11月30日前将排查情况上报。这意味着,这1个月的排查,正式拉开了房企融资生死时速序幕。

“‘三道红线’公布了,如果信托等非标渠道仍有漏洞,对‘不听话’房企的杀伤力将大打折扣。本次排查既是延续‘房住不炒’严监管态势,防范信托公司将信托资金违规运用至房地产领域,也是针对近期出现的各种违规非标融资,再次排查房地产信托业务可能存在的风险点。”一位地产信托人士表示。

哪些房企最爱信托融资

用益信托数据显示,今年1~9月份,57家信托公司共计为320家房地产开发商(其中百强企业57家)5473只信托计划提供了融资。在57家信托公司合作的房地产企业总额中,百强房企的合作规模占比达到46.75%,去年全年为33%。这也说明,不同体量规模的房企在信托融资市场上的进一步两极分化,头部房企的融资额度会更高。

信托融资规模最大的房企是恒大集团,前9个月共发行801只信托计划,融资规模达832亿元;第二名是融创,共发行316只信托计划,融资规模达406亿元;阳光城排第三,发行129只信托计划,融资规模达242亿元;世茂集团前9个月信托融资规模亦达241亿元。

值得注意的是,排第五的龙光地产,前9个月仅发行了8只信托计划,但融资规模却达到196亿元,平均每只信托计划融资规模约24.5亿元。

今年前9月,信托融资规模排名前15的房企还包括:万达地产集团、佳源创盛控股集团、荣盛房地产、佳兆业集团、金科地产集团、祥生地产、旭辉集团、富力地产、奥园集团、中南建设集团。

从信托公司角度看,由于地产融资利率高,融资规模大,部分作风较为激进的信托公司依然将房地产作为重点投放目标。

数据显示,今年1~9月,五矿信托的房地产信托规模排名第一名,高达754亿元,超过去年规模第一名的光大信托。去年7月份,银保监会曾针对房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示,其中就包含五矿信托。

融资艰难,房地产“不良资产”或剧增

“房住不炒”的调控和融资监管政策被严格落实,部分资金压力较大的房企,如泰禾、新华联等已多次爆发债务到期兑付违约风险,这为整个地产金融风险防控敲响了警钟。

泰禾的融资图谱里,涉及兴业信托、五矿信托、厦门信托、中信信托、中建投信托、西部信托、渤海信托、陆家嘴信托、华能贵诚信托、西藏信托、天津信托、大业信托等近20家信托公司。其中西部信托对泰禾集团放款金额为17.49亿元。

在泰禾集团今年到期的555.11亿元债务中,信托公司占大头,年内到期金额为258.92亿元,占比46.64%;而银行贷款年内到期金额为68.56亿元,占比12.35%。

今年8月底,一则“某信托公司关于河北众美债权资产的招商公告”在北京金融资产交易所挂牌至今,仍无人接盘。该信托贷款总额为4亿元,截至2020年7月底,尚有2.3亿元未偿清,其中有6000万元已于今年3月初发生利息逾期。

记者查阅资料发现,这家信托公司为大业信托,踩雷的正是一家房企——河北众美房地产开发集团。大业信托向来涉房项目众多,它的控股股东为中国东方资产管理股份有限公司,历来以不良资产处置见长。

一般来说,房企融资大多通过以下几种方式:银行贷款;通过信托等“非标”方式融资;发行债券;股票IPO或者增发;境外融资;民间借贷;销售回款等。

有分析称,房企在A股IPO和借壳上市早就无限期暂停,能增发股票的企业不多,除非在香港上市。银行贷款、境外融资、发行债券等方式管理比较严格,境外发债也只能用于借新还旧;销售回款被地方政府监管越来越严,所以通过信托等非标方式融资,或者名股实债等途径,就成为房企重要的“补血”渠道。

但去年以来,地产信托融资亦不断收紧。现在,专门针对违规资金借道信托流入地产的严查风暴又来了。房企融资渠道再度被层层围堵。

事实上,从明面上看,随着强监管的延续以及房企融资“三四五新规”的落地,下半年来房地产类信托产品的募集规模已在大幅下滑。据公开资料不完全统计,截至9月30日,9月房地产类信托募集资金347.7亿元,环比减少39.86%,规模占比24.77%,环比减少11.01个百分点。

用益信托数据显示,10月份集合房地产信托发行规模517.92亿元,较9月份的655.27亿元环比下滑20.96%,同比下滑15.01%;10月集合房地产信托成立规模202.49亿元,较9月份的561.26亿元环比下降63.92%,同比则下滑47.09%。

“房地产行业融资收紧已成为下半年的基调,信托公司开展相关业务的机会相对会更少。其中高杠杆、高负债率的大房企将明显受到融资政策收紧的冲击,而中小房企受波及程度将远大于头部房企,房地产类信托或将愈发集中于头部房企。”用益信托研究员帅国让对中国房地产报记者表示。

而随着房企融资“三道红线”的到来,房地产行业将成为“不良资产”剧增的主要行业之一。

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