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【信托行业研究】不动产信托转型研究:REITs模式(九)

不动产信托业务转型的困境解决方案探讨

不动产信托财产登记制度的优化

(1)不动产统一登记为信托财产登记创造了条件。纵观其他国家和地区REITs发展历程,不难发现其发展与登记制度逐步完善密不可分。以台湾地区为例,其1996年颁布的“信托法”以及随后颁布的“信托业法”均明确了不动产信托财产登记的法律地位;1996年颁布的《土地权利信托登记作业办法》详细规定了土地权利信托登记规则;2001年修订的《土地登记规则》将《土地权利信托登记作业办法》的相关规定又被纳入其中,以专章规定土地权利信托登记。日本、韩国也分别在它们的《不动产登记法》中规定了不动产信托财产登记①。这些国家和地区均在不动产登记体系中开展不动产信托财产登记,与我国现实较为贴合,其立法和实践为我国不动产信托财产登记制度的建立提供了有益的经验。

2016年1月1日颁布施行的《不动产登记暂行条例实施细则》(中华人民共和国国土资源部令第63号),让不动产实现了登记机构、登记依据、登记簿册、登记信息平台的统一。同时,第8章“附则”第一百零六条规定“不动产信托依法需要登记的,由国土资源部会同有关部门另行规定。”这为不动产信托登记制度的建立提供了良好的基础条件。同时也表明,立法者认为不动产信托财产的登记可以纳入不动产登记体系中来,所不明确的是将不动产信托财产登记作为一种独立的登记类型来对待,还是将其视为不动产登记的限制或提示事项来记载。下文将以我国台湾地区的不动产信托财产登记为例,阐释不动产登记的内容、登记种类以及登记中涉及的税收问题。

2)不动产信托财产登记内容。不动产信托登记属于不动产登记之一种,不动产信托财产登记应当统一在不动产登记机构办理,台湾地区的不动产和不动产信托财产登记均由地政机关办理。在登记方式上,可以通过新设一页信托登记簿活页,已有的登记申请审批表和证书证明样式不需要任何改动即可直接使用,这种方式将大大节约不动产信托财产登记成本,有利于不动产信托登记制度的顺利推行。

不动产信托财产登记的具体内容包括委托人、受托人情况,包括姓名或名称、住所、权利范围等;不动产的具体情况,包括坐落位置、面积、权利价值、不动产用途等;信托具体条款,包括受益人姓名和住所、信托目的、信托期间、信托关系消灭的事由、信托财产的管理方法、信托关系结束后财产的归属以及其他约定事项等。

3)不动产信托财产登记的种类。信托财产取得登记。当取得的信托财产为不动产权利时,所进行的权利变更登记称为信托取得登记。受托人因对信托财产进行管理、处分等其他原因所获得的财产权利仍属于信托财产。台湾地区的信托财产取得登记相关内容记载《土地登记规则》第127条中,其明确规定受托人在履行信托职责的过程中取得土地权利,申请登记时应检附信托关系证明文件,并于登记申请书适当栏内载明该取得财产为信托财产及委托人身份资料。

信托财产变更登记。信托财产变更包括信托主体变更与信托内容变更。通常情况下,信托变更主要是指受托人变更与信托内容变更。无论受托人基于自身原因或外部原因导致职责终止的,都应当由新受托人会同委托人向不动产登记机关申请受托人变更登记。因信托合同条款变更而需办理的信托内容变更,由委托人会同受托人办理。

信托终止登记。信托终止后,受托人清算剩余信托财产后,要根据信托文件规定和法律规定,确定信托财产的权利归属人,并将信托财产移交给该权利归属人,此时就需要进行信托终止登记。在台湾地区的实践中,根据信托为自益信托或他益信托区分了信托终止登记的类型。若是自益信托,于信托关系消灭时,涂销原信托登记将信托财产恢复为委托人所有的登记,称为信托涂销登记;若是他益信托,于信托关系消灭时,由受托人移转信托财产的所有权予委托人以外的归属权利人,称为信托归属登记。信托涂销登记下,信托关系的存续并未实质上变动信托财产的归属,而信托归属登记下,则发生了信托财产权的变动。

4)与不动产信托财产登记相关税收安排。在我国现有的实践中,并未对信托财产进行登记,同时,在现有的不动产登记制度下,不动产的转移均视为销售进行征税,并未对信托进行特别安排,大大制约了不动产作为信托财产设立信托。一方面,当委托人将不动产权利转移给受托人,将面临巨额的所得税负担;另一方面,我国现行的税收制度并未区分“融资行为”和“出售”,若流转信托收益权亦需要缴纳高额的税费,不利于不动产信托收益权进行流转。我国台湾地区对不动产信托财产登记的探索较早,下文将从信托成立、信托流转、信托终止三方面阐释台湾地区相关的税收安排。

①信托成立阶段征税,免征土地增值税和契税。信托成立阶段,不动产在委托人和受托人直接转移不征收土地增值税和契税。根据台湾“土地税法”第28条之三第一款规定,委托人和受托人之间的财产转移,不征收土地增值税;根据“契税条例”第14条之一第一款规定,委托人和受托人之间的转移所有权,也不缴纳契税。

②信托流转阶段征税,区分“融资”和“出售”。台湾“不动产证券化条例”第52条针对不动产证券化流转进行了特别规定,区分了“融资行为”和“出售”,针对融资行为不缴纳土地增值税,针对出售信托由委托人缴纳土地增值税。因此,在发行不动产证券化产品是,根据信托合同约定,可以认定信托土地已经实质全部或部分出售的,应当如同一般土地买卖,就已出售部分由委托人缴纳土地增值税,尚未出售或于信托终止后返还委托人的部分则无须缴纳土地增值税。在实际操作中,以融资为目的,在交易结构中设计以委托人作为劣后级受益人,可以认定信托财产终止后返还给委托人,符合第52条规定,其交易流转不用缴纳土地增值税。

③信托终止阶段征税,区分涂销和转移登记。信托终止后,若信托财产返还给委托人,需办理涂销信托登记,免征土地增值税和契税;若信托财产分配给委托人之外的归属权利人时,需办理信托归属登记,因其本质上为实质所有权移转登记,故而需征收土地增值税及建筑物改良需征收契税。

不动产信托税收制度的突破与完善

一是制定针对REITs的税收优惠政策,减轻投资者税收负担。从大多数国家REITs税收待遇看,都仅对基础资产收益在REITs层面或投资者层面征税。为鼓励REITs投资,有些国家(如美国、新加坡等)还给予投资者分红免税或按优惠税率征税待遇。从税收中性角度出发,资产证券化的本质就是让渡资产的收益权,因此,资产收益的实际受益人是REITs的投资者,如果SPV已经把基础资产租金收益的90%用于分红,那么,这些用于分红的租金所得理论上就不应再由SPV承担投资企业所得税。美国在20世纪60年代REITs发展之初,最高法院也曾判决商业信托类似于公司,视同公司征税,导致商业信托发展一度停滞,直至《国内收入法》规定满足条件的REITs可以免征所得税和资本利得税,REITs才又蓬勃发展,并占据全球市场六成的份额。建议我国对此类用于分红的基础资产收益免除REITs层面的所得税,减免土地增值税、印花税等税费成本,以提高投资者积极性。

二是顺应改革需求,调整税制安排使其与国际标准化REITs基本管理构架相匹配。从税收制度层面割断REITs所依赖的基础资产与发行人之间的,通过SPV持有资产,是使投资者避免发行人破产风险,保障广大投资者权益,确保投资者获取稳定的租金收益的合理制度安排,符合国家目前大力倡导的供给侧改革、房地产去库存化的政策方向。而现行税制将之视为普通不动产转让“一刀切”征税的做法,使得REITs在设立环节就会发生巨额的税收成本。而这些税收成本、交易成本最终都会转嫁给投资者,抬高发行价格,压缩投资者未来收益空间,从而最终影响REITs的发行。为鼓励REITs在中国的长远发展,建议整合重组并购现行优惠政策,保持各税种之间在税务认定和处理上的一致性,降低房地产开发企业发行REITs适用优惠政策门槛,实现税制安排与REITs基本管理构架相互匹配。

不动产信托转型创新的监管制度支持

除了制定专项管理办法外,应更好地发展和完善我国不动产信托监管制度,建立一个适应我国法律制度和经济水平的监管框架,构建证监会、银监会、税务总局、证券交易所、房地产管理机构等相互之间的配合和协调机制。

一是制定我国REITs的专项立法。可采取专门REITs法规的形式,从法律层面统一监管,在相关监管部门统一协调的基础上,由银监会牵头及各监管部门制定专门监管制度,明确各监管机构职责分工。通过完善我国REITs配套法律制度,为我国REITs建立较为完善的交易市场,解决信托受益权凭证的流通,通过将REITs进行证券化,使其可以像股票、债券和基金一样进行流动。

二是在现有的机构型监管逐步向功能性监管过渡,从过去以市场准入为核心的监管逐步向以运行机制为核心的监管,以健全内控制度和治理结构为关键,以保护投资者权益和风险防范为导向。以银监会为核心监管机构,其他机构职能协同监管,同时要求健全自律协会等中介组织作为对立法和行政监督的有力补充。而对REITs的外部监管体制中,还应引进独立中介机构,如审计机构、资产评估机构、信用评级机构等,充当社会监督的角色,并在相关立法中确定其资质标准和法律责任。

三是建立健全REITs信息披露制度,从实体上划清REITs的发行者、管理人、投资者与市场监管者之间的责任,让投资者充分了解运作信息,培育合格投资者并在法律层面实现风险自担,真实有效落实执行监管制度。

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